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재개발 재건축
재개발과 재건축은 서로 다른 법규를 근거로 하고 있어 사업방식과 절차에 크게 다르다. 재개발은 [도시재개발법]에 근거, 주거환경이 낙후된 지역에 도로 상하수도의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업이다. 재건축은 [주택선설촉진법]에 재건축사업이 가능하도록 기준을 정해두어 건물소유주들이 조합을 구성해 노후주택을 헐고 새로 짓는 것을 말한다.
따라서 재개발의 경우 공공사업의 성격을 띠고 있으며 재건축은 민간주택사업의 성격이 짙다. 기존주택 세입자처리와 관련, 재개발의 경우 공공 임대주택임대차계약에 따라 개별적으로 처리하게 된다.
주택재건축사업
주택 등 건축물이 노후, 불량한 경우 당해 건축물을 철거하고, 그 부지위에 새로운 주택을 건설하기 위하여 주택재건축 정비구역으로 지정된 지역 및 구역 외에서 시행하는 사업으로 대상에 따라 공동주택재건축사업과 단독주택지재건축사업으로 구분할 수 있어며, 주택재건축사업은 종전에는 구주택건설촉진법과 집합건물법에 따라 시행되어 왔으며, 도시 및 주거환경정비법에 의하여 통합되어 재건축사업이 위 법률에 의해 재건축 사업이 진행됩니다.
주거환경가선사업 및 주택재개발사업
도로, 상하수도, 공원, 공용주차장 등 기반시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 사업방식에 따라 철거재개발, 수복재개발, 보존재개발, 개량재개발, 순환재개발 등으로 구분할 수 있으며, 종전의 도시재개발법에 의하여 시행중인 주택재개발사업을 도시 및 주거환경정비법으로 통합되어 재개발 사업이 진행됩니다.
안전진단의 대상
주택재건축사업을 위한 안전진단의 대상은 공동주택으로서 노후, 불량 건축물로서 준공된 후 20년(시도의 조례로 20년 이상으로 정하는 경우에는 그 연수)이 지난 주택이다. (도정법 시행령 제20조)
안전진단의 절차 [도정법 제12조]
재건축사업을 시행하고자 하는 자(추진위원회)는 시장, 군수(구청장 포함)에게 안전진단을 신청하고, 시장, 군수는 신청일로 부터30일 이내에 현지조사와 건설안전 전문가의 의견청취등을 거쳐 안전진단 실시여부를 결정하여 통보하며, 안전진단의 실시가 필요하다고 결정한 경우에는 안전진단기관을 지어한 후 안전진단수수료를 예치 받아 안전진단을 실시하고, 안전진단기관은 건교부장관이 정하여 관보에 고시하는 기분에 따라 안전진단을 실시한 수 안전진단결과보고서를 제출하여야 한다.
예비평가와 안전진단

1. 예비평가
예비평가위원회는 구조안전, 건축마감 및 설비노후도, 주거환경의 3가지 부분에 대한 평가를 거쳐 유지보수, 안전진단 실시, 재건축 실시로 판정한다. 안전진단 실시나 재건축실시는 전원이 합의하여야 가능하다.

 

2. 안전진단
안전진단은 안전진단기관이 구조안전성(가중치 0.45), 건축 마감 및 성비노후도(0.30), 비용분석(0.15), 주거환경(0.10)에 대한 평가를 하여 이를 점수화한다.

위 평가에 따른 최종 성능점수에 따라 재건축(30이하, E등급), 조건부 재건축(31~55, D등급), 유지보수(56이상, A~C등급)으로 판정한다.

주택재건축사업의 시행여부의 결정

1,시장군수는 안전진단결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 주택재건축사업의 시행여부를 결정하여야 한다.

2, 시,도시자사의 사전평가제
시도지사는 주택재건축사업의 시행으로 주변지역의 주택가격의 상승, 투기우려 등을 초래할 우려가 있다고 판단되는 경우에는 안전진단 실시여부를 결정하기 전에 안전진단 실시 시기 또는 사업시행인가 시기를 조정하는 것을 내용으로 평가할 수 있도 이 경우 시장, 군수는 시도지사의 평가결화에 따라야 한다(도정법 제12조 제3항, 시행령 제 21조 제2항).

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