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중개사고 / 명희신탁 / 토지거래허가등의 분쟁
실제 소유자를 신탁자, 명의상 소유로 된 사람을 수탁자라고 한다. 부동산의 명의신탁은, 그 부동산에 관하여 소유권 등기를 다른 사람이름으로 해놓고, 신탁자와 수탁자 사이에서 공증을 거친 소유권 확인증서를 따로 만들어 놓음으로써 이루어진다.

명의 신탁이 된 재산의 소유관계는 신탁자와 수탁자 사이에서는 소유권이 그대로 신탁자에게 있지만, 대외관계 또는 제3자에 대한 관계에서는 소유권이 수탁자에게 이전.귀속된다. 따라서 수탁자가 신탁자의 승낙없이 신탁재산을 처분할 때에는 제3취득자는 선의 .악의를 불문하고 적법하게 소유권을 취득한다.

부동산 신탁은 일제강점기에 주로 종중(宗中) 토지의 소유권 문제를 해결하기 위한 방도로 이용되어 왔지만, 실정법적인 근거가 있던것은 아니고 대법원 판례에 의하여 확립된 것이기 때문에 명의신탁이 법적 구속력을 갖고 있는 것은 아니다.

이 제도가 근래에 와서는 취득세나 양도소득세 등의 조세부과를 회피하거나 토지거래허가제 등 각종 규제를 피하기 위한 수단으로 악용됨으로써 명의 신탁을 규제할 필요성이 높아졌다. 그 동안 몇 차례 명의신탁을 규제하는 걱종 법이 제정되었으나 규제의 강도가 높지 못해 실효를 거두지 못하였다. 그러나 1995년 3월 '부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률'이 법률 제 4944호로 제장되어 어떠한 명목의 명의신탁도 그 효력을 인정받지 못하게 되었다.

다만 예외적으로 종중이 봉ㅍ한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기한 경우와 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우에, 이것이 조세포탈이나 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 한 것이 아닌 경우에는 명의신탁을 인정하고있다. (부동산실권리자명의등기에 관한 법률 8조)

분장을 살펴보면,

1. 부동산 중개와 관련된 분쟁, 2. 종중, 명의신탁과 관련된 분쟁, 3. 토지거래허가와 관련된 분쟁, 4. 유치권과 관련된 분쟁 등을 들 수 있는데, 이외 분쟁들이 발생하는 경우에도, 본 항에서 수시로 자료를 올리도록 하겠습니다.

 

첫째, 부동산 중개와 관련되어 가장 많이 발생되는 분쟁은 ⓐ 공인중개사가 거래부동산의 현황을 제대로 설명하지 않아서 발생하는 분쟁, ⓑ 공인중개사가 매도자(임대인) 또는 매수자(임차인)를 제대로 확인하지 않고 무리하게 거래를 성사시키는 와중에 발생하는 분쟁, ⓒ 드물기는 하지만 공인중개사를 통한 대금 지급시 배달사고가 나거나, 대도자(임대인)을 확인하지 않고 건물 관리인이나 제3자에게 금액을 지급하면서 발생하는 분쟁 등이 있습니다.

 

둘째, 종중 및 명의신탁과 관련된 분쟁은, ⓐ 종중명의의 부동산을 매도할 경우, 종중총회 등 적법한 매도절차를 밟았는지 여부와 관련된 분쟁, ⓑ 명의수탁자인 종중원이 신탁약정에 위배하여 부동산을 거래했을때 발생하는 분쟁, ⓒ 명의신탁 약정 자체가 유효한지와 관려된 분쟁등으로 나누어 볼 수 있습니다. 이러한 분쟁은 실무상 대부분 입증할 증거들을 찾기가 힘든 경우가 많고, 때문에 다수관련자들의 증언등이 필요할 경우가 자주 있습니다. 

 

셋째, 토지거리 허가와 관련된 분쟁은 토지거래허가구역 내의 토지 등을 투자의 목적으로 매수하는 시행사들로 인하여 야기되는 분쟁이 많이 발생하고 있습니다. 토지거래 허가를 받지 않고 거래하거나, 매수자를 다수의 이름으로 명기하는 경우, 잔금 지급에 조건을 부여하는 경우등과 관련하여 법률적 분쟁이 발생하고 있습니다.

 

넷째, 유치권 분쟁과 관련하여서는 독자적으로 발생하는 분쟁이라기보다는 경매물건에 대하여 공사대금을 지급받기 위하여 유치권을 행사한다거나, 공사도급 관련하여 발생하는 유형으로 경매 또는 건축물도급 관련 분쟁에서 검토해 보시기 바랍니다.

 

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